Vädringspinne balkong

avloppsledningar). Däremot torde tillstånd krävas för fysiska förändring av Utrymmet.

Kan Utrymmet sägas upp?

Om en upplåten bostadsrätt ska ändras, och berörd bostadsrättshavare inte godkänner detta, krävs stämmobeslut med förhöjd majoritet (2/3 av de röstande) och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL.

Om föreningen säger upp Utrymmet kan man utgå ifrån att en bostadsrättshavare protesterar.

Ibland står det att till bostadsrätten hör ett förråd, men det är inte närmare preciserat vad det innebär att förrådet ”hör” till bostadsrätten. I ett beslut från Svea hovrätt daterat 22 december 2010, mål nr ÖH 9344-09, var slutsatsen, i vart fall, att nyttjandet av balkongen utgjorde en exklusiv nyttjanderätt och ombyggnation (vilket här gick ut på att ta bort ett räcke) och inskränkning i denna nyttjanderätt, innebar att 9 kap 16 § p.2 i BrL var tillämplig.

Utan ytterligare resonemang fann tingsrätten att balkongen därmed fick anses vara en del av den upplåtna bostadsrätten.

I Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom den 26 januari 2015 i mål nr T 1357-13, prövades om en uteplats var upplåten med bostadsrätt eller inte. Balkongen får därför anses tillhöra lägenheten och omfattas av bostadsrätten.”

Bostadsrättshavaren hade klandrat ett stämmobeslut, fattat med enkel majoritet, innebärande montering av tak över balkonger, och menade att beslutet var en tillbyggnad som medförde en förändring av hans lägenhet vilket krävde 2/3 majoritet och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL.

Stämmobeslutet ansågs också vara ogiltigt, vilket innebär att bostadsrättshavaren alltså fick rätt. Jag undrar vem som är ansvarig att en balkong i en BRF blir besiktigad och vem som är underhålls skyldig till att den, som så att byta ut dåliga spjälor och räcken. Vid upplåtelse av bostadsrätt har avtalet mellan föreningen och den första bostadsrättshavaren ofta skrivits för länge sedan.

Utrymmet torde då få antas vara upplåtet med en allmän benefik nyttjanderätt.

Självklart uppstår alltid gränsdragningsfrågor. Enligt praxis är skälig uppsägningstid vanligen sex till tolv månader. Det finns inga formkrav för en benefik nyttjanderätt, avtalet kan vara både skriftligt och muntligt. Att det finns skriftliga nyttjanderättsavtal tillhör dock ovanligheterna.

Jag kommer i det följande inte analysera alternativet att skriftligt nyttjanderättsavtal/lägenhetsarrende föreligger.

Medlemmen åberopade som stöd för att terrassen var upplåten med bostadsrätt försäljningsmaterial och andra handlingar som visats inför upplåtelsen av bostadsrätten, men hovrätten ansåg inte att dessa visade avtalsinnehåll.

Tingsrätten hänvisade till sin slutsats i denna del till flera avgöranden, bl a T 2044-96 som jag redogjort för ovan samt Svea hovrätts dom den 16 mars 2012 i mål nr T 9101- 11 och RBD 3:77.

Föreningen har då rätt att få tillträde till lägenheten för att utföra sådana viktiga reparationer.

Reparation av skador

Om en skada skulle inträffa inne i en lägenhet är bostadsrättsföreningen varken skyldig att reparera lägenheten eller egendomen i den så länge som bostadsrättsföreningen varit aktsam genom att t.ex. När mark upplåts, med eller utan träaltan eller annan beläggning, och kanske buskar/plantering, framgår det däremot ofta av upplåtelseavtalet eller bilaga till upplåtelseavtalet att mark upplåts enligt markering på bilaga.

Ibland kan det i upplåtelseavtal såsom redogjorts för ovan i Svea hovrätts dom, mål nr T 8470-11, finnas en rubrik; ”Övriga utrymmen som upplåts”.

Det är säkert få som gör det, de flesta utgår troligen ifrån att man efter eget tycke ska hålla rent. Vid rivning kan man säga att det sker en om- och tillbyggnad. Särskilt med beaktande av det omfattande antal mål som prövats vad gäller flytt av förråd från vind till källare, liksom att få en balkong över sitt köksfönster, vilket kräver förhöjd majoritet och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL.

Att få sin balkong, takterrass eller uteplats uppsagd är minst sagt ingripande och påverkar värdet på bostadsrätten.