Försäljning av bostadsrätt kapitaltillskott

Vad är kapitaltillskott?

Kapitaltillskott är en summa pengar som tillförs för att stärka föreningens ekonomi eller för att täcka eventuella kostnader.

Man kan alltså inte bara ta upp ett lån och sedan amortera bort det för att erhålla kapitaltillskott. Här går vi igenom de olika stegen och vad som är viktigt att tänka på under varje fas.

1. Noggrann ekonomisk analys

Innan ni ens överväger ett kapitaltillskott, se till att genomföra en grundlig ekonomisk analys av föreningens situation:

• Granska föreningens ekonomiska historik
• Analysera framtida underhållsbehov
• Utvärdera nuvarande och framtida lånebehov
• Jämför med liknande föreningar i området

En detaljerad ekonomisk analys ger en solid grund för beslut och hjälper er att motivera behovet av kapitaltillskott för medlemmarna.

2.

Vid en försäljning sammanställer vi alla direkta och indirekta kapitaltillskott i en kontrolluppgift (KU55/Mäklarbild). Stina och hennes man sålde lägenheten per 181231 och då hade de bott där i 5 år.

Stinas kapitaltillskott blir då 5 x 100 000 x 10 % x 50 % = 25 000 kr

När kan och bör man maximera det indirekta kapitaltillskottet?

Man kan kvitta lån mot underhållsåtgärder/investeringar om de överstiger 3 000 kr per lägenhet i storlek, understiger projektet detta belopp betraktas det som driftskostnad och är ej avdragsgillt mot belåningen.

Var förberedd på detta:

• Lyssna aktivt på medlemmarnas oro och frågor
• Ha svar redo på vanliga invändningar
• Var öppen för alternativa förslag från medlemmarna
• Överväg att tillsätta en arbetsgrupp med representanter från olika åsiktsfraktioner

Genom att bemöta motstånd på ett respektfullt och konstruktivt sätt kan ni ofta vända skeptiker till supporters.

7.

Tydlig och transparent kommunikation

Kommunikation är A och O när det gäller att få medlemmarnas stöd för ett kapitaltillskott:

• Använd ett enkelt och tydligt språk
• Förklara varför kapitaltillskottet behövs och vilka fördelar det ger
• Var öppen med potentiella risker och nackdelar
• Erbjud flera kommunikationskanaler (möten, e-post, nyhetsbrev)

Ju mer informerade och involverade medlemmarna känner sig, desto större är chansen att de stödjer förslaget.

3.

Identifiera behovet

Det första steget är att identifiera varför föreningen behöver ett kapitaltillskott. Styrelsen bör:

• Kalla till informationsmöte
• Skicka ut skriftlig information
• Erbjuda möjlighet för medlemmar att ställa frågor
• Förklara konsekvenserna av kapitaltillskottet för varje medlem

Ju mer involverade och informerade medlemmarna känner sig, desto större är chansen att förslaget går igenom.

5.

Detta kan vara fördelaktigt ur skattesynpunkt för den enskilda medlemmen.

Valet mellan dessa metoder beror på föreningens specifika situation och medlemmarnas ekonomiska förutsättningar.

Fördelar med kapitaltillskott

Ett välplanerat kapitaltillskott kan ha flera positiva effekter för en bostadsrättsförening:

• Förbättrad ekonomisk stabilitet
• Möjlighet att genomföra nödvändiga renoveringar
• Lägre månadsavgifter på sikt
• Ökad attraktivitet för potentiella köpare
• Bättre lånevillkor vid framtida lånebehov

Det är dock viktigt att notera att ett kapitaltillskott inte alltid är den bästa lösningen för alla föreningar.

Få offerter från mäklare här.

Skatteaspekter vid kapitaltillskott

När det gäller kapitaltillskott i bostadsrättsföreningar är det viktigt att förstå de skattemässiga konsekvenserna för både föreningen och de enskilda medlemmarna. Dessa medel måste amorteras bort innan man kan tillgodoräkna sig resten av amorteringen som indirekta kapitaltillskott i en brf.

Vad gäller kring avdrag och beskattning?

Direkta och indirekta kapitaltillskott i en brf är belopp som personen som säljer sin bostadsrätt kan göra avdrag med mot en eventuell reavinst vid försäljning. 

Beskattningen är 22 % på vinsten vid försäljning av en bostadsrätt så i vårt sifferexempel innebär det att Stina minskar sin skatt med 5 500 kr vid ett kapitaltillskott på 25 000 kr.

Medlemmen har ett andelstal på 2 %.
Det indirekta kapitaltillskottet blir då 30 000 kr (1 500 000 × 0,02 = 30 000 kr).

Vanliga frågor och svar om kapitaltillskott i en BRF